‘De grootste winst zit niet in de fabriek, maar in het ontwikkelproces’

Juist daarom speelt NCB een actieve rol binnen het Innovatie- en Opschalingsprogramma Woningbouw (IOP). Het netwerk werkt mee aan verschillende onderzoeken en ontwikkeltrajecten binnen Programmalijn 1 en brengt daarbij ruim twintig jaar kennis en praktijkervaring in. “Het mooie van het IOP is dat heel veel kennis die de afgelopen twintig jaar is opgebouwd nu daadwerkelijk wordt ingezet om de woningbouwopgave verder te helpen. We zien dat er steeds meer aandacht komt voor de vraag hoe je conceptueel ontwikkelen en bouwen kunt implementeren. Niet alleen technisch, maar juist ook organisatorisch.”

Samenwerking

De verbinding tussen NCB en het IOP komt niet uit de lucht vallen. Het kennisnetwerk was eerder betrokken bij onder meer de City Deal Circulair en Conceptueel Bouwen en de Woontop. “Vanuit die samenwerking ontstond steeds meer aandacht voor het gedachtengoed achter conceptueel ontwikkelen en bouwen. Uiteindelijk heeft dat er mede toe geleid dat wij nu ook binnen het IOP een rol vervullen.”

Binnen Programmalijn 1 werkt NCB onder meer aan een onderzoek naar goed opdrachtgeverschap, de verdere ontwikkeling van de Conceptenboulevard.nl en de nieuwe Componentenboulevard.nl. Daarnaast levert het netwerk kennis en praktijkervaring aan verschillende onderdelen van het programma. Volgens Görts - Van de Pas is dat belangrijk, omdat het debat over industrialisatie nog te vaak blijft hangen bij de fabriek. “Veel mensen denken bij conceptueel ontwikkelen en bouwen vooral aan standaardwoningen, prefab of fabrieken. Maar dat beeld is veel te beperkt. De echte winst ontstaat veel eerder in het proces.”

En dat laatste is misschien wel de belangrijkste boodschap die Görts - Van de Pas binnen het IOP uitdraagt. “Er wordt vaak naar het bouwproces gekeken, terwijl een groot deel van de winst juist wordt behaald in de ontwikkelfase. Dáár leg je de basis voor succesvolle toepassing van woningconcepten. Dáár maak je keuzes die later zorgen voor snelheid, innovatie, een goede prijs-kwaliteitverhouding en continuïteit en voorspelbaarheid van de productie.”

Systeemverandering

Volgens haar wordt conceptueel ontwikkelen en bouwen nog te vaak gezien als een technische innovatie, terwijl het vooral gaat om een andere manier van organiseren en samenwerken. “Wij hebben het niet voor niets steeds vaker over een organisatie- en cultuurverandering. Eigenlijk zelfs over een systeemverandering. Want niet alleen bouwers moeten anders gaan werken. Dat geldt net zo goed voor gemeenten, corporaties, ontwerpers, beleggers, toeleveranciers en adviseurs.”

In haar visie krijgt iedere partij een andere rol. “Een aannemer wordt een ontwikkelaar en verkoper van een woningconcept, in onze taal: conceptaanbieder. Corporaties kopen woningen in die voldoen aan de prestatie-eisen die in samenwerking met de gemeente zijn geformuleerd en ze moeten goed weten welke prestaties de woningen en de configuratie van de woningen moeten leveren. Gemeenten moeten scherper formuleren wat ze willen bereiken, zonder daarbij te vervallen in het benoemen van oplossingen. Dat vraagt om beleid, gedragen beleid. En ook ontwerpers krijgen een andere positie in het proces. Dat maakt het uitdagend, maar ook ontzettend interessant.”

Goed opdrachtgeverschap

Dat verklaart ook waarom NCB binnen het IOP juist werkt aan het thema goed opdrachtgeverschap. Immers, volgens Görts - Van de Pas ligt daar een belangrijke sleutel voor verdere opschaling. “Als opdrachtgevers niet helder weten wat ze willen, wordt het ontzettend lastig om de voordelen van conceptueel ontwikkelen en bouwen te benutten. Veel organisaties zijn gewend om oplossingen uit te vragen. Wij zeggen juist: begin met het definiëren van de gewenste prestaties.”

En dat betekent, zo benadrukt Görts - Van de Pas, dat gemeenten, corporaties en andere opdrachtgevers eerst moeten bepalen welke ambities zij op een locatie willen bereiken. “Wàt is Het Verhaal van de Plek? Hierbij zijn veel thema’s relevant: van volkshuisvesting tot mobiliteit en van ruimtelijke kwaliteit tot sociaal-maatschappelijke vraagstukken. En alles wat daartussen zit. En betrek hierbij ook waterschappen, netbeheerders en andere direct en institutioneel betrokken partijen. Op basis van de prestatie-eisen en wensen (beleidsdoelen) van gemeente en investeerder zoek je naar de best passende woningconcepten op de onderhanden locatie." Juist in die fase valt volgens haar nog veel winst te behalen. "Daar kun je enorme versnellingen realiseren. Niet alleen door sneller te bouwen, maar door slimmer te ontwikkelen.”

Voorwaarden voor succes

Over het antwoord op de vraag wat de grootste belemmering voor verdere opschaling is, hoeft ze niet lang na te denken: “De mens.” Ze lacht, maar bedoelt het serieus. “De inhoud hebben we voor een groot deel al op orde,” verduidelijkt Görts - Van de Pas, “er zijn woningconcepten. In al hun diversiteit. Er zijn tools. We hebben processen beschreven. Maar uiteindelijk gaat het om mensen. Om vertrouwen. Om houding en gedrag. Om bereid te zijn om anders met elkaar (samen) te werken. Dit vraagt om lef en leiderschap.”

Het vraagt ook om vertrouwen en wederzijds begrip. Om opgavevolwassenheid. “We vangen dat binnen NCB onder het hoofdstuk Spreken van Dezelfde Taal. Juist in een veranderend werkveld is het erg belangrijk dat we elkaar verstaan. Dat de bedoeling helder en duidelijk is. Durf de waarom-vraag te stellen aan elkaar. Toon je oprecht geïnteresseerd in elkaar”

Een mooi voorbeeld hiervan is de door NCB ontwikkelde Modelovereenkomst die het transactieproces tussen afnemer en conceptaanbieder regelt. Samen met leden is tot een gedragen twee-fasen-overeenkomst gekomen waarbij de belangen van de vrager en die van de conceptaanbieder evenwichtig zijn verwoord.

Stappen

Dat is volgens haar ook precies waarom Programmalijn 1 zo belangrijk is. “Ook het IOP brengt partijen bij elkaar. En ook hier is van belang dat we dezelfde taal spreken. Dat de bedoeling duidelijk is. Pas dan zijn we in staat samen stappen te zetten. We hebben het over bouwstromen met elkaar. Wat moeten die inkoopinitiatieven opleveren? Er wordt soms gezegd: we kopen massa in en dan komt het vanzelf goed. Maar zo werkt het niet. Het gaat niet om zoveel mogelijk woningen afnemen. Het gaat om een goede match tussen vraag en aanbod op locatie. En om voorspelbaarheid te creëren zodat de conceptaanbieder een voorspelbare en continue productiestroom heeft. Dat leidt tot lagere kosten en een volatiele verkooprijs van het woningconcept.” Daarom pleit zij voor een veel professionelere aanpak aan de vraagkant. “Hoe scherper de uitvraag, hoe beter de markt daarop kan reageren.”

Na een korte stilte voegt ze eraan toe: “Je begint altijd met het verhaal van de plek. Wat is het gezamenlijk ambitieniveau? Het gaat tenslotte vooral om het ontwikkelen en bouwen van fijne buurten en wijken, waar mensen graag willen wonen!”

De in samenwerking met ontwerpers ontwikkelde tool Het Dialoogwiel helpt bij het afpellen van de keuzes die gemaakt moeten worden om te komen tot de gewenste prestaties. “Vervolgens ga je op zoek naar passende oplossingen. Dat kan een woningconcept zijn, waarbij we zien dat in de praktijk de toepassing van woningconcepten vaak hand in hand gaat met maatwerk.”

Gekanteld

Een hardnekkig vooroordeel over conceptueel ontwikkelen en bouwen was dat het leidt tot eenvormigheid. Volgens Görts - Van de Pas is dat beeld inmiddels wel gekanteld. “Zeven jaar geleden hoorde je voortdurend het woord eenheidsworst. Dat horen we tegenwoordig veel minder. Dat komt ook omdat de sector inmiddels veel verder is in denken en doen. De vraag is niet meer óf conceptueel ontwikkelen en bouwen kwaliteit kan leveren. De vraag is hoe we die kwaliteit zo goed mogelijk organiseren.”