Optoppen biedt ruimte voor 100.000 extra woningen in Zuid-Holland
Onderzoek Berenschot laat zien dat optoppen financieel haalbaar kan zijn
Optoppen kan in Zuid-Holland ruimte bieden aan ongeveer 100.000 extra woningen. Dat blijkt uit onderzoek van Berenschot voor het programmateam Woningbouw Innovatie van de provincie Zuid-Holland. Daarmee vertegenwoordigt optoppen een potentieel van 5,5 procent van de huidige woningvoorraad.
Volgens Berenschot heeft Zuid-Holland de grootste optoppotentie van alle provincies. Dat is relevant, omdat de provincie tot en met 2030 bijna 248.000 nieuwe woningen nodig heeft.
Het onderzoek richtte zich op de kosten van optoppen, de opbrengsten bij verhuur of verkoop tegen marktwaarde en de opbrengsten op basis van beleidswaarde voor sociale huurwoningen.
Naast financiële opbrengsten ziet Berenschot ook maatschappelijke voordelen. Bestaande voorzieningen zoals onderwijs, openbaar vervoer, zorg en winkels kunnen beter worden benut. Daarnaast kan optoppen worden gecombineerd met renovatie en verduurzaming.
Kostenverschil met nieuwbouw beperkt
Een gemiddelde optopwoning van circa 60 m² kost volgens het onderzoek ongeveer €275.000. Een vergelijkbare reguliere nieuwbouwwoning kost gemiddeld €238.000.
De hogere kosten hangen onder meer samen met aanpassingen aan het bestaande gebouw en eenmalige aanloopkosten. Berenschot noemt het verschil met reguliere nieuwbouw beperkt.
Wanneer wordt gerekend met marktwaarde, is de businesscase positief. Het beter benutten van bestaande appartementencomplexen levert in veel gevallen meer op dan het kost, vooral bij vrije verhuur of verkoop.
Sociale huur vraagt extra aandacht
Bij sociale huur is het beeld minder eenduidig. Wanneer wordt uitgegaan van de huursubsidiegrens, is optoppen volgens Berenschot haalbaar. Tegelijkertijd laten quickscans van elf locaties zien dat de businesscase regelmatig negatief uitvalt.
Daarbij zijn niet alle kosten meegenomen, zoals parkeren, bergingen en erfpacht. Ook de financiële positie van gemeenten binnen het optop-ecosysteem vraagt volgens de onderzoekers om nader onderzoek.
Vervolgonderzoek nodig
Volgens Berenschot zijn de negatieve uitkomsten vergelijkbaar met veel andere sociale-huurprojecten die op beleidswaarde worden doorgerekend. De analyse richt zich bovendien op de businesscase van woningcorporaties.
Voor het onderzoek spraken de onderzoekers met veertien publieke en private partijen, waaronder gemeenten, woningcorporaties, bouwers en onderzoeksbureaus. Volgens Elselot Hasselaar is verdere verdieping nodig om de maatschappelijke en financiële kansen en risico’s volledig in beeld te brengen. Zij ziet daarbij ook kansen voor innovatie en vervolgstappen binnen de bouwketen.
Bron: Stadszaken - 22 mei 2026
Foto: Google Maps
