Optopflop? Bestaande voorraad levert steeds minder woningen op
EIB: transformatie, splitsen en optoppen blijven achter bij de verwachtingen
Het aantal nieuwe woningen uit de bestaande voorraad loopt terug, berekent het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB) in een nieuw rapport. Die trend gaat lijnrecht in tegen de hooggespannen verwachtingen van politici en onderzoekers.
In 2020 en 2021 werden nog 14.000 tot 16.000 woningen netto toegevoegd, voornamelijk via transformatie, woningsplitsing en optoppen. In 2024 was dat teruggelopen naar 12.000 en voor 2025 komt de teller naar verwachting op niet meer dan 10.000.
Aan aandacht uit ‘Den Haag’ ligt de afname niet. Voormalig woonministers Kajsa Ollongren en Hugo de Jonge kwamen met eigen beleid en financiële middelen. Ook huidig minister Elanor Boekholt-O’Sullivan ziet potentie. Volgens haar kan Nederland snel meer woningen toevoegen door beter gebruik te maken van de vele gebouwen die er al zijn.
'Normatieve rekensommen'
Het EIB wijst verschillende redenen aan waarom de hooggespannen verwachtingen van de bestaande voorraad niet worden vertaald naar meer woningen. Het tegenvallende aantal huizen uit transformatie komt doordat het laaghangende fruit in verouderde kantoren al is geplukt.
Het aantal woningen uit splitsen komt steevast niet boven de 2.000. Dat komt door specifieke randvoorwaarden die nodig zijn om splitsen aantrekkelijk te maken voor eigenaren. Ruime woningen in aantrekkelijke binnensteden lenen zich het beste voor splitsing, maar moeten vervolgens via transacties op de markt komen en juridisch en financieel haalbaar zijn.
Het EIB noemt de berekening van Rijksbouwmeester Francesco Veenstra, dat het splitsen van rijtjeswoningen ruim een half miljoen mensen aan een huis kan helpen, een ‘vreemde normatieve rekensom’. Standaard rijtjeswoningen worden volgens het EIB vrijwel nooit gesplitst.
Ook optoppen, met 500 tot 600 toevoegingen per jaar de kleinste benutter, kent praktische bezwaren. Aan appartementencomplexen die zich lenen voor een extra laag is geen gebrek, maar het feit dat hier al mensen wonen zit het optoppen in de weg. Bewoners ondervinden vooral lasten en weinig baten, waardoor optoppen vooral moet komen van corporatiecomplexen die om andere redenen al ingrijpend worden gerenoveerd. Dit zijn volgens het EIB bijzondere omstandigheden die zich zelden aandienen.
'Overtuigend beleid nodig'
Het EIB pleit voor meer realisme rond het beter benutten van de bestaande voorraad. Als deze route het gat naar 100.000 nieuwe woningen per jaar niet kan dichten, moet volgens het instituut overtuigend beleid worden ingezet om via nieuwbouw fors op te schalen.
Meer bouw aan de randen van steden en dorpen, via uitleglocaties en ‘straatjes erbij’, is volgens het EIB nodig. Het is echter precies dit wat de pleitbezorgers van de bestaande voorraad willen tegenhouden.
Bron: Cobouw - 24 augustus 2026
Foto: Optopproject Karel Doorman - Google Maps
