Opinie: Geef optoppen de tijd
De eerste resultaten van optoppen vallen tegen, maar volgens Thijs Müller is het te vroeg om de methode af te schrijven. De regels zijn pas net in beweging
Het Rijk wil dat gemeenten jaarlijks in totaal 10 duizend nieuwe woningen opleveren via optoppen. Bij een van de projecten van Müller wachten bewoners daar al drie jaar op. Niet vanwege geld, niet vanwege een eigenaar die niet wil, maar vanwege één bezwaar over parkeerplekken. Dat soort vertraging ziet hij voortdurend.
‘Optoppen flop in wooncrisis’, kopte een krant deze week. Aanleiding was een nieuw rapport van het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB): de bestaande voorraad gaat de woningnood niet oplossen, optoppen levert 500 tot 600 woningen per jaar op, terwijl het Rijk rekent met 10.000. De cijfers kloppen, maar volgens Müller kijkt het EIB op het verkeerde moment naar de verkeerde graadmeter.
Jaren later
Een gemiddelde nieuwbouwwoning kost in Nederland zo’n tien jaar, van eerste plan tot oplevering. Wat er vandaag wordt opgeleverd, is het resultaat van de regels van rond 2016. Bij optoppen werkt dat niet anders: eerst veranderen de regels, dan komen projecten op gang, en pas jaren later staan er woningen.
Sinds 2019 volgt het EIB de beleidsaandacht voor bestaande gebouwen. Vier kabinetten en vier woonministers begonnen opnieuw, met een brief, een budget en beloftes. Maar aan de regels zelf, zoals verouderde parkeernormen, veranderde vrijwel niets. Geen standaardprocedure, elke gemeente een eigen loket, geen financiële prikkel voor de eigenaar.
Veranderen de regels niet, dan verandert het resultaat niet. Dat is geen eigenschap van optoppen, maar van hoe elk systeem werkt.
De daling van het aantal woningen uit de bestaande voorraad zit bovendien vrijwel volledig in transformatie, het ombouwen van lege kantoren en winkels. Logisch, want de makkelijkste panden zijn al verbouwd. Dat bewijst niet dat de bestaande stad is uitgeput: het makkelijke deel is op. De volgende laag, optoppen en splitsen, komt niet vanzelf beschikbaar. Die moet je organiseren.
Geen zeldzaamheid
Het EIB stelt vast dat optoppen vooral slaagt wanneer een gebouw toch al ingrijpend wordt gerenoveerd, en noemt dat ‘bijzondere omstandigheden die zich zelden aandienen’. Optoppen werkt dus zodra eigenaren er zelf belang bij hebben. Volgens Müller gaat het niet om een zeldzaamheid, maar om iets wat Nederland nooit heeft georganiseerd.
Het buitenland laat zien dat het wél kan. Taipei geeft eigenaren die een verouderd gebouw veilig herbouwen extra bouwvolume terug. Italië koppelt extra bouwvolume aan herstel van verwaarloosd vastgoed. Frankrijk schrapte in 2014 één dichtheidsregel en creëerde daarmee alleen al in Parijs ruim 11.000 gebouwen met optoppotentieel.
Geen van die landen begon met 10 duizend woningen. Ze begonnen met andere regels.
Beleid begint te veranderen
Nederland zet die stap nu. Het coalitieakkoord belooft vergunningsvrije dakopbouwen en standaardisering van procedures. Vanuit het Rijk lopen daarnaast opdrachten om optoppen landelijk makkelijker te maken. Dat is de eerste echte wijziging van de regels sinds 2019.
Het beleid moet volgens Müller daarom worden beoordeeld op deze veranderingen en op de projecten die de komende jaren op gang komen. Wie nu al op het eindresultaat afrekent, keurt volgens hem een nieuwbouwwijk af bij de eerste heipaal.
De woningnood vraagt om nieuwbouw én om het beter benutten van wat er al staat, geen of-of. Het makkelijke deel van de bestaande stad is verbouwd; nu begint het deel dat om een systeem vraagt. Woonbeleid meet je in decennia, over meerdere kabinetten heen. Daarom moeten we een systeemverandering ook niet afmeten aan jaren waarin dat systeem nog niet bestond.
Bron: Volkskrant - 3 september 2026
Foto: Dura Vermeer - Blokje Op
