15 duizend woningen uit bestaande voorraad blijven mogelijk
Vastgoed Belang: optoppen, splitsen en transformeren hebben nog altijd potentie, maar regelgeving en fiscale druk drukken de productie
De bestaande woningvoorraad levert veel minder nieuwe woningen op dan beleidsmakers jarenlang verwachtten. Toch ziet Vastgoed Belang nog altijd ruimte voor zo’n 15.000 extra woningen per jaar. Volgens de belangenorganisatie zijn vooral regels, belastingen en een ongunstig investeringsklimaat de boosdoeners.
In 2021 werden nog 15.000 tot 16.000 woningen toegevoegd via transformatie, splitsing en optoppen. In 2024 waren dat er minder dan 12.000 en voor 2025 verwacht het EIB circa 10.000.
De afname bij transformatie komt vooral doordat het laaghangende fruit inmiddels is geplukt. Wat resteert, zijn vaker complexere gebouwen en locaties, waardoor de businesscase moeilijker rondkomt.
Het EIB waarschuwt daarom voor te hoge verwachtingen van de bestaande voorraad. Om jaarlijks 100.000 woningen toe te voegen, blijft forse nieuwbouw noodzakelijk.
De financiële rekensom telt
Volgens Vastgoed Belang hebben transformatie, splitsing en optoppen nog altijd potentie. Projecten kunnen relatief snel worden uitgevoerd en maken vaker gebruik van bestaande infrastructuur. Maar door de stapeling van fiscale en juridische maatregelen komt de rekensom volgens voorzitter Niek Verra steeds vaker niet uit.
Verra pleit onder meer voor een lagere belastingdruk in box 3 en modernisering van het woningwaarderingsstelsel (WWS), zodat investeren in de woningmarkt aantrekkelijker wordt.
15.000 woningen blijft haalbaar
Vastgoed Belang-directeur Edward Touw ziet de huidige productie niet als bewijs dat het potentieel is uitgeput. In het verleden realiseerde de private sector volgens hem zo’n 15.000 woningen per jaar via optoppen, splitsen en transformeren.
De terugval komt volgens Touw vooral door het veranderde investeringsklimaat. 15.000 woningen per jaar zijn volgens hem nog steeds haalbaar, maar verhuurders moeten niet richting verkoop worden gedwongen. Een uitgeponde woning kan immers niet meer worden opgetopt.
Optoppen blijft achter
Vooral bij optoppen is het verschil tussen ambitie en praktijk groot. Afgelopen jaar werden ongeveer 600 woningen toegevoegd, terwijl beleidsplannen uitgaan van aantallen tot 10.000.
Naast technische en financiële obstakels spelen bestaande bewoners, vergunningseisen en parkeren een rol. Voor het EIB is dat reden om de bestaande voorraad vooral als aanvulling op nieuwbouw te zien. Onder de huidige omstandigheden zijn circa 10.000 toevoegingen per jaar volgens het instituut realistisch.
Investeringsklimaat bepalend
De discussie draait uiteindelijk niet alleen om wat technisch mogelijk is, maar ook om de financiële, fiscale en juridische voorwaarden waaronder vastgoedeigenaren willen investeren.
Een aantrekkelijker investeringsklimaat kan voorkomen dat haalbare kansen voor transformatie, splitsing en optoppen onbenut blijven. Daarmee blijft de bestaande voorraad een belangrijke, maar nog onvoldoende benutbare bron voor extra woningen.
Bron: Vastgoed Insider - 26 augustus 2026
Foto: Unsplash (Teo Zac)
