'Woningen klein maken in complexiteit'

Wie het terrein van Barli in Uden oploopt, ziet het meteen: hier wordt niet zomaar gebouwd, hier wordt geproduceerd. In de immense nieuwe hal van ruim zes voetbalvelden groot rijden modules, wanden en vloersegmenten langs elkaar alsof het om auto’s gaat. Alles beweegt, alles klopt, alles lijkt op elkaar afgestemd. Het is de plek waar het bedrijf onder leiding van Van der Doelen de afgelopen jaren uitgroeide van een relatief bescheiden houtskeletbouwer tot een van de grootste modulaire woningproducenten van Nederland.

Maar belangrijker nog: het is een plek die laat zien wat volgens Van der Doelen nodig is om de ambitieuze nationale doelstelling te halen om vanaf 2030 jaarlijks vijftigduizend industrieel vervaardigde woningen te realiseren. “Industrieel bouwen kan die opgave dragen,” zegt hij, “maar dan moet het systeem dat eromheen hangt wél veranderen. De fabriek kan het, de mensen kunnen het, de markt wil het. Alleen het stelsel werkt tegen.”

De cijfers spreken voor zich: in 2020 produceerde Barli ongeveer tweehonderd woningen; in 2025 zijn dat er duizend. Die enorme versnelling bracht kansen, maar ook groeipijn. “Als je in een paar jaar van vijftig naar tweehonderd vijftig medewerkers gaat, dan doet dat iets met je processen, je cultuur, je systemen, alles eigenlijk,” vertelt Van der Doelen. “Er stappen mensen op de trein en er haken mensen af. Dat hoort erbij.”

Permanente woningen

Tegelijkertijd transformeerde Barli ook inhoudelijk. Zo begon het ooit in de hoek van tijdelijke huisvesting, maar inmiddels richt het bedrijf zich volledig op permanente woningen. “Ons product voldoet volledig aan het Bouwbesluit voor permanente bouw. En daarmee zijn onze woningen echt geschikt voor de lange termijn.”

Die verschuiving kwam precies op het goede moment. Woningcorporaties, lange tijd voorzichtig met modulaire bouw, zijn vandaag Barli’s grootste klantgroep. Ze vormen ongeveer tachtig procent van de afzet. Beleggers en ontwikkelaars sluiten steeds vanzelfsprekender aan. “Komend jaar groeit dat zelfs richting de helft van de orderportefeuille,” benadrukt Van der Doelen.

Bouwstromen

Als het gaat over versnellen door continuïteit, verschuift het gesprek onvermijdelijk naar bouwstromen. Van der Doelen is enthousiast over het principe van voorspelbare vraag, maar tegelijkertijd kritisch over de manier waarop het instrument momenteel wordt toegepast. Barli acteert in een bouwstroom die goed is voor duizend woningen voor tien corporaties in de regio. Bewust blijft het bedrijf echter weg bij andere bouwstromen. “We willen bestaande klanten blijven bedienen. Een bouwstroom legt je vast op aantallen én op momenten, terwijl de praktijk vaak anders loopt. En eerlijk is eerlijk: veel aanbieders die nu in de problemen zitten, hebben zich helemaal vastgezet op één woningtype. Dat maakt je ook kwetsbaar. Wij hebben juist altijd ingezet op kneedbaarheid. Met andere woorden, bij ons kan bijna alles, zolang het in houtskeletbouw kan en op een vrachtwagen past.”

Die flexibiliteit is volgens hem een van de grote redenen waarom de vraag naar Barli onveranderd groot blijft. “Volgend jaar verwachten we weer te groeien, naar ongeveer elfhonderd woningen. Dat zegt genoeg.”

Woningbouwopgave

Wanneer de vraag op tafel komt waarom Nederland zijn woningopgave jaar na jaar niet haalt, hoeft Van der Doelen niet lang na te denken. “De continuïteit is volledig weg,” zegt hij. “Niet zozeer door vergunningen, die komen er wel, maar door bestemmingsprocedures, bezwaar en planvorming. Je kunt een fabriek hebben die vijfduizend woningen per jaar kan maken, maar als de locaties te traag loskomen, gebeurt er niets.”

Daarbovenop komt volgens hem het probleem dat het denken over duurzaamheid is doorgeslagen in techniekfetisjisme. In verreweg de meeste nieuwbouwwoningen gaat twintig tot vijfentwintig procent van de kosten inmiddels naar installaties. “En dat terwijl bewoners helemaal niet zitten te wachten op een woning vol toeters en bellen. Ze willen warmte, warm water en een prettig binnenklimaat. Punt.”

Hij ziet het in de praktijk elke dag: installaties die te complex zijn voor bewoners, filters die niet worden vervangen, warmtepompen die verkeerd worden ingesteld, WTW-units die worden uitgezet, ramen die permanent openstaan. “Dan kunnen we alles theoretisch dichtrekenen, maar één handeling van een bewoner maakt alles wat we bedacht hebben in één keer ongedaan. Het getuigt van weinig gezond verstand.”

Volgens hem is dat precies waar de discussie naartoe moet: hoe bouw je een woning die betaalbaar, begrijpelijk én duurzaam is? Niet door er méér techniek in te stoppen, maar juist door woningen installatie-armer te maken. Hij noemt het de-installeren van de woning. “Daar zit de echte winst. Zowel in kosten als in gebruiksgemak en in biobased potentie. Want laten we eerlijk zijn: alle installatietechniek is per definitie niet biobased.”

Houtskeletbouw

Houtskeletbouw is volgens Van der Doelen niet alleen een antwoord op CO₂-reductie, maar vooral ook op industrialisatie. “Hout leent zich perfect voor fabrieksmatig bouwen. Maar zelfs in de meest biobased woning zitten nog steeds elementen die dat níet zijn: gipsplaten, aluminium kozijnen, installaties, interieurelementen. Ook daar kunnen we nog stappen zetten.”

Van der Doelen is wars van de zwart-wit tegenstelling tussen traditioneel en industrieel bouwen. Voor hem is het vooral een continuüm. “Alles in de bouw is industrieel vervaardigd. De echte vraag is: waar assembleer je en hoeveel diversiteit wil je toelaten?”

Hij ziet daarvoor ruwweg drie gradaties. Helemaal aan het begin staan de sterk gestandaardiseerde modulaire producten, de bouwvorm waar de meeste negatieve associaties vandaan komen. Iets verder ligt wat Barli zelf doet: flexibele modulaire concepten met modules die tot vijf meter breed en tien tot twaalf meter lang kunnen zijn. En aan de andere kant van het spectrum staat de prefab-intensieve traditionele bouw. “Maar,” zegt hij, “als Nederland echt 100.000 woningen per jaar wil bouwen, dan moét een aanzienlijk deel daarvan uit fabrieken komen. Niet vanwege de vormtaal, maar vanwege capaciteit. Die aantallen red je nooit met traditioneel bouwen alleen. Dan praat je over een markt met een waarde van 25 miljard. Dat krijg je niet dichtgelegd met steeds minder metselaars en timmermannen op locatie.”

Woninggrootte

Een van de meest uitgesproken onderwerpen in zijn visie is de woninggrootte. Van der Doelen gelooft dat Nederland zich vastbijt in de verkeerde standaard. “Wij bouwen het hele land vol met gezinswoningen van tien meter diep en vijf meter breed, vaak nog met kap en metselwerk. Maar één op de drie huishoudens is een eenpersoonshuishouden. Starters kunnen die grote woningen niet betalen.”

Barli ontwikkelde daarom een compact woningtype voor één- en tweepersoonshuishoudens van rond de vijftig vierkante meter, met twee slaapkamers, een badkamer die voldoet aan alle eisen en een volwaardige woonruimte. “Starters vinden dat fantastisch. Ze hebben een kleine tuin, een woning die te betalen is, en de ruimte die ze nodig hebben. En als er later een gezin komt, dan groeien ze door. Dat is een gezond wooncarrière-model.” Tegelijkertijd ziet Van der Doelen dat veel ontwikkelaars blijven vasthouden aan grotere woningen. “Daar zit de marge. En zolang ze worden verkocht, verandert er niets.”

Ruimtelijke visie

Wanneer het gesprek verschuift naar ‘Den Haag’, is Van der Doelen helder. Nederland heeft dringend behoefte aan een nieuwe ruimtelijke visie. “We weten al welke uitbreidingsgebieden geschikt zijn. Het ontbreekt alleen aan consistent beleid. Sinds 2012 is er geen echte sturing meer en dat breekt ons nu op.” Daarnaast moet de overheid in zijn visie corporaties meer ruimte geven om te investeren. “Ook in middenhuur. Zonder corporaties komt de betaalbaarheid nooit van de grond.” En tenslotte moet regelgeving veel eenvoudiger en consistenter worden. Gemeenten vragen nog te vaak allemaal net iets anders en elke extra ambitie wordt vertaald in techniek, in kosten en in complexiteit. “We moeten terug naar gezond verstand.”

iPhone

In een eerder Cobouw-interview noemde Van der Doelen Barli ooit de “iPhone van de woningbouw”. Hij lacht wanneer hij eraan wordt herinnerd. “Sommige mensen dachten dat het over techniek ging, maar dat was het helemaal niet. Het ging over het fenomeen dat wanneer Apple een nieuwe telefoon introduceert, er ‘s nachts honderden mensen voor in de rij gaan staan. Mijn droom is dat corporaties en gemeenten bij ons voor de deur staan en zeggen: mag ik alsjeblieft die woning kopen? Omdat ze dat product zó graag willen hebben. Dát is de iPhone-metafoor.”

Volgens hem is dat overigens geen vergezocht ideaal. “Onze orderstroom is groot, klanten blijven komen, en we hebben nog lang niet alles gedaan wat mogelijk is.” Waar kijkt Barli na de enorme groei van de afgelopen jaren naartoe? “Niet naar nóg een groeisprint,” zegt Van der Doelen, "maar naar verfijning. Productontwikkeling moet doorgaan, processen moeten nog efficiënter worden en vooral: de woning moet eenvoudiger worden, zodat ook de productie eenvoudiger wordt. Je moet woningen klein maken in complexiteit. Dan kun je ze makkelijker produceren en ook mensen vinden die dat kunnen.”