Met standaardwoningen bouwen we ons uit de crisis

De verkiezingen zijn voorbij, het nieuwe kabinet krijgt voorzichtig vorm en de belofte om de woningmarkt te repareren echoot nog na. Het tekort aan woningen is inmiddels bijna 400.000 en de politiek belooft al jaren om 100.000 woningen per jaar te bouwen. Maar als we blijven bouwen zoals nu, dan gaat dat niet lukken: de sector kan die productie niet draaien.

We moeten slímmer gaan bouwen: gestandaardiseerd en met moderne productiemethoden. Zoals in de auto-industrie, waar de arbeidsproductiviteit door schaalvergroting en standaardisatie al decennia doorgroeit. De vergelijking met de auto-industrie gaat verder dan productie alleen. Net als een woning roept ook een auto emotie en verbinding op, maar niemand verwacht dat elke auto uniek is. Waarom eisen we dat dan wel van woningen?

In de jaren zeventig werkten zo’n 325.000 mensen in de bouwsector en dat zijn er inmiddels 575.000, dus je zou verwachten dat we nu veel meer bouwen dan toen. Het tegendeel is het geval: in de jaren zeventig bouwden we jaarlijks meer dan 120.000 woningen; tegenwoordig komen we niet verder dan ongeveer 80.000. De eerste helft van dit jaar zijn er zelfs maar 31.600 nieuwe woningen opgeleverd. Dat betekent dat we met bijna het dubbele aantal mensen zo’n veertig procent minder nieuwe huizen bouwen. Dat heeft twee belangrijke oorzaken: de arbeidsproductiviteit in de bouw is in een halve eeuw niet substantieel gegroeid. En omdat we een steeds grotere voorraad gebouwen en infrastructuur hebben, gaat een steeds groter deel van al het werk in de bouw naar onderhoud en renovatie.

Dat houdt in dat, als we blijven bouwen zoals we dat de afgelopen jaren hebben gedaan, we de beloofde 100.000 woningen per jaar nooit kunnen halen. Veel meer bouwvakkers aanstellen om de productie op te krikken is ook niet realistisch, want er zijn in alle sectoren personeelstekorten. Meer subsidies heeft ook geen zin, want die lossen het probleem van stagnerende productiviteit en schaarse arbeid niet op.

Prefab

In Nederland zagen we de afgelopen jaren een veelbelovende stap in de richting van standaardisatie en meer efficiënte productie: meerdere bedrijven gingen fabrieksmatig woningen produceren, die vervolgens op locatie worden afgemonteerd. ‘Prefab’, heet dat in de volksmond.

Helaas werd begin november bekend dat één van die fabrieken alweer op het punt staat te sluiten en dat de andere slechts op dertig procent van hun capaciteit draaien. De beloofde bouwstroom van prefabwoningen blijft steken op 21 procent van de totale nieuwbouw en groeit niet door richting het doel van vijftig procent.

Er zijn twee redenen waarom fabrieksmatige woningproductie niet van de grond komt. Ten eerste het dominante beleid van binnenstedelijk bouwen, herstructureren en ‘straatje erbij’. Dat staat haaks op standaardisatie en de voorspelbare bouwstroom die nodig is om bouwfabrieken optimaal te laten produceren. De tweede reden is dat gemeentelijke welstandscommissies een afkeer hebben van seriematig ontwerpen, omdat elk nieuwbouwproject een ‘eigen karakter’ moet hebben. Daarmee wordt de kern van industriële bouw – herhaling en efficiëntie – de nek omgedraaid.

De oplossingen liggen voor de hand. Om te beginnen zullen we het idee van binnenstedelijk bouwen deels moeten laten varen. We moeten terug naar de grootschalige woningbouw van weleer, zoals de Utrechtse wijk Leidsche Rijn of Almere. Dat hoeft niet ten koste te gaan van natuur. Circa zestig procent van alle grond in Nederland is agrarisch. Als we daarvan één procentpunt herbestemmen voor woningbouw, dan groeit het aandeel woningbouwgrond van de huidige zeven procent naar acht procent. Ruimschoots genoeg voor de nieuwbouw die ons land de komende jaren nodig heeft.

Daarnaast is een nationale welstandscommissie nodig, die wordt aangesteld door de minister en bestaat uit enkele toparchitecten of voormalige Rijksbouwmeesters. Als die commissie een gestandaardiseerd woningtype eenmaal heeft goedgekeurd, hebben gemeenten niet meer het recht om die woningen opnieuw te toetsen bij hun eigen welstandscommissie. Dat levert niet alleen meer productiviteit op in de bouw, het scheelt direct ook maanden aan procedures.

Fabrieksmatig bouwen betekent niet dat Nederland vol identieke woningen komt te staan. Gestandaardiseerde bouw kan variatie bieden in gevels, kleuren en indeling – zoals auto’s van dezelfde lijn die in verschillende uitvoeringen en kleuren te koop zijn. Het levert juist meer kwaliteit en minder faalkosten op. Volgens de Bouwmonitor 2022 lopen die faalkosten in Nederland op tot tien procent per project. Dat is het directe gevolg van de traditionele werkwijze op de bouwplaats, die te veel lijkt op een slecht gecoördineerde estafette.

De kennis, de fabrieken en de behoefte zijn er. Wat ontbreekt, is bestuurlijke durf. Als we de bouwproductie echt willen verdubbelen, moeten we accepteren dat standaardisatie geen vloek is, maar een voorwaarde. De woningcrisis vraagt niet om meer beleid, maar om productie. Niet om eindeloos overleg, maar om bouwfabrieken die draaien.

Deze opinie stond op 21 november ook in het NRC.

Piet Eichholtz is hoogleraar Vastgoed en Financiering aan de Universiteit Maastricht en mede-oprichter van Finance Ideas.

Nils Kok is hoogleraar Vastgoedfinanciering aan de Universiteit Maastricht en extern adviseur van de commissie Vermogensbeheer van bpfBOUW.