Versnellen van woningbouw vraagt meer dan bouwen alleen
De discussie over het versnellen van woningbouw richt zich vaak op aantallen en bouwcapaciteit. Maar uit een gesprek met Ab Gieling, directeur van woningcorporatie ‘De Woonschakel’ in West-Friesland, blijkt dat de realiteit complexer is. Versnelling zit hem namelijk niet alleen in bouwen, maar vooral ook in het omgaan met financiële grenzen, procedures en samenwerking.
De Woonschakel beheert ongeveer 6.600 woningen en heeft de ambitie om de komende vijftien jaar 1.200 woningen toe te voegen. Dat is geen wensgetal, maar een bewust gekozen en financieel onderbouwde doelstelling. Zoals Gieling het zelf zegt: “Een man een man, een woord een woord”. We sluiten een deal en wat we niet willen is over zes jaar zeggen: het past ons niet, want we hebben geen geld.”
Geld
Want een belangrijke factor in de snelheid van woningbouw is geld. Waar corporaties traditioneel een groot aandeel betaalbare woningen bouwden, staat dat model tegenwoordig onder druk. “We zien dat het ook te maken heeft met de financiering van projecten en het verlies wat je op de projecten lijdt. Dat mag niet te groot zijn.”
Voor de laagste huurcategorie, tot €713 moet vaak geld worden bijgepast. “Dat betekent dat door passend toewijzen het aanbod op de markt beperkt is.” Tegelijkertijd groeit de doelgroep die afhankelijk is van deze woningen, doordat ook middeninkomens moeilijk toegang hebben tot de koopmarkt. “Als je in deze regio met een jaainkomen van €60.000 denkt dat je een woning kan verwerven op de koopmarkt, dan heb je het mis.”
De spanning is duidelijk: meer bouwen betekent vaak ook meer financiële druk. Versnellen vraagt dus niet alleen bouwcapaciteit, maar vooral meer financiële ruimte. Volgens Gieling is de meest directe maatregel simpel: “De meest makkelijke platte maatregel is: schaf voor woningcorporaties de vennootschapsbelasting af.”
Procedures
Naast financiën vormen ook procedures een grote bottleneck. “Dat bepaalt de snelheid van besluitvorming door gemeenten en de Raad van State.” Bezwaarprocedures zorgen er immers voor dat trajecten steeds langer duren. “Dan merk je dat de voorbereidingstijd van een project aanzienlijk langer is dan pakweg 10 à 15 jaar geleden.”
Deze vertraging heeft directe gevolgen voor het aantal woningen dat gerealiseerd kan worden. Het verklaart mede waarom de ambitie niet eenvoudig opgeschaald kan worden naar bijvoorbeeld het dubbele aantal woningen. De impliciete boodschap is dat versnelling niet alleen binnen de sector moet worden gezocht, maar juist in het systeem daaromheen.
Kansen
Tegelijkertijd zijn er duidelijke kansen. Zo kiest De Woonschakel bewust voor een combinatie van traditionele bouw en nieuwe concepten. “We hebben nu een tijdsfase waarin we
kunnen kiezen: de ene keer kiezen we traditioneel en de andere keer denken we na over nieuwe concepten.”
Die flexibiliteit biedt ruimte om projecten aan te passen aan de situatie. Daarnaast wordt actief gezocht naar oplossingen wanneer projecten vastlopen. “Bij vastzittende projecten leggen we de creativiteit met alle betrokken partijen op tafel om te kijken: kunnen we tot versnellingen komen, tot kostenreducties?” Soms betekent dat ook zelf ingrijpen in knelpunten. “Als netcongestie een probleem is, dan kopen we zelf een wijkbatterij.”
Versnelling ontstaat volgens Gieling hier niet uit één innovatie, maar juist uit het vermogen om samen te schakelen en oplossingen te organiseren.
Grenzen
Toch zijn er duidelijke grenzen. Corporaties moeten financieel gezond blijven. “We moeten af en toe in staat zijn om een financiële tegenvaller op te vangen. Te ver gaan in versnelling kan leiden tot afhankelijkheid van financiers of toezicht, wat juist weer beperkend werkt.”
Ook maatregelen zoals huurverhoging liggen gevoelig. “Een minder leuke maatregel is om de huurprijzen van bestaand woningbezit verhogen om de nieuwbouw te financieren. Wij willen dat niet. Versnellen is dus altijd een afweging, geen doel op zich.”
Bestuurlijke moed
Naast systemen en financiën speelt ook houding een rol. Gieling benadrukt daarbij het belang van bestuurlijke moed: “Ik hoop dat bestuurders lef hebben. Dat wethouders lef hebben om een keertje te zeggen: jongens, hier sta ik voor.” Volgens hem ligt daar een sleutel: “Verschuil je niet achter de regels en procedures, maar kijk naar de nood van de mensen waarvoor we allemaal aan het werk zijn.”
Uiteindelijk gaat versnelling niet alleen over aantallen, maar over beweging in de hele woningmarkt. De ambitie is helder: “Dat iedereen binnen een periode van twee jaar een passende woning moet kunnen verwerven.” Helaas ligt de huidige realiteit met wachttijden die kunnen oplopen tot zeven jaar daar nog ver van af. Gieling knikt en zegt: “Zeven jaar als je 23 bent is echt een hele lange periode.”
Versnellen van woningbouw betekent daarom niet alleen sneller bouwen, maar het creëren van een systeem waarin doorstroming mogelijk is, financiële kaders kloppen en besluitvorming sneller verloopt. Zijn conclusie is dan ook helder: “Versnelling zit niet in één knop. Het vraagt om het gelijktijdig aanpakken van financiën, procedures en samenwerking. Maar vooral ook om de bereidheid daar soms buiten de gebaande paden te treden.”
Bron: De Bouwcampus
Foto: De Bouwcampus
