Optoppen leidt niet tot waardedaling

Nederland kampt met een structureel woningtekort van bijna 400.000 woningen (circa 4,8 procent van de woningvoorraad) en zoekt naar snellere en duurzamere bouwstrategieën. Optoppen (het toevoegen van extra woonlagen op bestaande gebouwen) geldt daarbij als een kansrijke oplossing. Vooral portiekflats uit de periode 1945–1970 in stedelijke gebieden bieden veel potentie. Volgens Savills kan deze strategie op termijn bijdragen aan een vermindering van de woningnood met ongeveer 9 procent.

Toch blijft grootschalige toepassing achter. Een belangrijke belemmering is de weerstand van bewoners van de bovenste verdieping, die vrezen voor waardeverlies wanneer de exclusieve ligging verdwijnt.

Savills onderzocht samen met Creative City Solutions of deze vrees terecht is. Op basis van 1.062 woningtransacties in vier- en vijflaagse portiekflats (2022–2025) is gekeken naar de waardeontwikkeling van bovenste appartementen bij optoppen. De conclusie is eenduidig: het toevoegen van een extra bouwlaag leidt niet tot een significante waardedaling. Integendeel, er is een structurele prijstrend zichtbaar waarbij de prijs per vierkante meter afneemt naarmate de verdieping hoger ligt, vooral door het ontbreken van een lift en de fysieke belasting van hogere woonlagen. Toegankelijkheid blijkt daarmee doorslaggevend, niet exclusiviteit.

Ook financiers staan overwegend positief tegenover optoppen. Verdichting en verduurzaming sluiten goed aan bij hun duurzaamheidscriteria. Wel stellen zij voorwaarden, zoals technische haalbaarheid, een duidelijke eigendomsstructuur en voldoende draagvlak binnen de VvE. Met name versnipperd eigendom vormt daarbij een knelpunt.

Optoppen biedt zo een realistische en duurzame manier om woningen toe te voegen zonder extra grondgebruik. Voor bredere toepassing zijn beleidsmatige versnelling en nauwe samenwerking tussen gemeenten, ontwikkelaars, VvE’s en financiers essentieel.

Bron: Vastgoed Insider - 17 december 2025
Savills - Q4 2025
Foto: Unsplash