Optoppen in Zuid-Holland: financieel haalbaar, maar nog niet op gang
Onderzoek Berenschot toont positieve businesscase met kanttekeningen
Zuid-Holland staat voor een grote woningopgave: tot 2030 zijn er 200.000 tot 230.000 woningen nodig, terwijl bouwgrond schaars is. Optoppen wordt gezien als een veelbelovend alternatief, en uit onderzoek van Berenschot blijkt dat het financieel in veel gevallen haalbaar is.
Onderzoeksbureau Berenschot heeft in opdracht van de Provincie Zuid-Holland de financiële haalbaarheid van optoppen onderzocht. Een gemiddelde optopwoning van circa 60 m² kost naar schatting €275.000, inclusief bouw-, stichtingskosten en btw. Dat is iets hoger dan €238.000 voor vergelijkbare reguliere nieuwbouw.
Dit verschil komt vooral door extra kosten zoals aansluiting op bestaande gebouwen, tijdelijke huisvesting van bewoners en ontwerpkosten die bij kleine projecten zwaarder per woning drukken. Tegelijkertijd geldt dat optoppen geen extra grondkosten met zich meebrengt, omdat bestaande grond wordt hergebruikt.
Businesscase op marktwaarde: positief beeld
Wanneer wordt gerekend met marktwaarde, komt de businesscase positief uit. Huurinkomsten over 15 jaar (gemiddeld €17 per m²) plus de eindwaarde na verkoop leveren samen ongeveer €295.000 per woning op, tegenover een investering van €275.000. Dat resulteert in een positief saldo van circa €20.000.
Quickscans op 11 locaties bevestigen dit beeld: bij éénlaags optoppen is op zes van de zeven locaties een positieve businesscase zichtbaar, en bij twee of meer lagen geldt dit zelfs voor alle onderzochte locaties.
Beleidswaarde: wisselend en vaak onrendabel
De situatie verandert wanneer corporaties rekenen met beleidswaarde, gebaseerd op sociale huur en huurplafonds. Uitgaande van de huursubsidiegrens is de businesscase dan nog net positief, met circa €21.000 saldo.
De quickscans laten echter bij de meeste locaties een onrendabele top zien: gemiddeld €28.000 bij één laag en €39.000 bij meerdere lagen. Dit klinkt negatief, maar reguliere sociale nieuwbouw komt op beleidswaarde eveneens vaak niet uit.
Landelijk beeld: optoppen komt nog beperkt van de grond
Hoewel de businesscase in theorie positief is, komt optoppen in de praktijk nog beperkt op gang. Het aantal woningen via optoppen, splitsen en transformatie daalt al vier jaar op rij: van 17.500 in 2021 naar 10.700 in 2024. Optoppen vormt daarvan ongeveer een kwart.
Het verdienmodel staat onder druk door stijgende bouw- en loonkosten (circa 25%), hogere overdrachtsbelasting voor beleggers en striktere huurregulering. Landelijke stimulering en subsidies hebben tot nu toe beperkt effect gehad. Mogelijke versoepelingen en lagere overdrachtsbelasting worden onderzocht, maar concrete plannen ontbreken nog.
Maatschappelijke meerwaarde telt mee
Naast financiële opbrengsten biedt optoppen ook maatschappelijke voordelen. Bestaande voorzieningen zoals scholen, openbaar vervoer en zorg worden beter benut. Combinatie met renovatie verlaagt energiegebruik en CO₂-uitstoot. Ook voorkomt het dat kostbare natuur- en recreatiegebieden moeten worden ingezet voor woningbouw.
Bron: Gemeente.nu - 20 mei 2026
Foto: Karel Doorman (Google Maps)
