Optoppen blijft achter ondanks potentie
ABN Amro ziet kansen voor tienduizenden extra woningen, maar gemeenten, regelgeving en schaalproblemen remmen de ontwikkeling af
ABN AMRO publiceerde begin september het rapport 'De belofte van optoppen'. Optoppen – woningen realiseren bovenop bestaande gebouwen – lijkt een slimme, snelle en duurzame oplossing, maar de praktijk blijft sterk achter. Dat blijkt uit onderzoek van ABN AMRO en Alba Concepts.
Optoppen kan veel extra woningen opleveren, wat hard nodig is. In Nederland zijn veel geschikte gebouwen waarop één of twee verdiepingen kunnen worden geplaatst, tegenwoordig vaak prefab en modulair. Hierdoor wordt het monteren in plaats van bouwen en worden omwonenden minder lang belast. Daarnaast verleng je de levensduur van het bestaande gebouw. Vooral in stedelijke gebieden zorgt optoppen voor snelle, duurzame, grondbesparende woningbouw en een hogere leefbaarheid. Eerdere berekeningen noemen een potentie van circa 100.000 woningen tot 2030, waarvan 67.000 bij woningcorporaties.
Corporaties kunnen zelfstandig besluiten om op te toppen, in tegenstelling tot gemengde Verenigingen van Eigenaren (VvE). Op papier ligt daar dus de meeste winst. Toch blijkt uit het gezamenlijke onderzoek dat corporaties slechts 4.805 optopwoningen verwachten te realiseren; slechts 7,2 procent van de potentie.
Knelpunten in beleid, regelgeving en schaal
Ondanks de technische voordelen blijkt optoppen lastig. Strikte parkeernormen en trage vergunningverlening vormen belangrijke knelpunten. Daarnaast ontbreekt schaal en standaardisatie; zonder voldoende volume komen de voordelen van conceptuele oplossingen nauwelijks tot hun recht. Corporaties zijn bovendien voorzichtig vanwege onbekende juridische, technische en sociale gevolgen. Optoppen zit tussen nieuwbouw en renovatie in en vraagt om het verbinden van belangen van opdrachtgevers, gemeenten, bewoners en omwonenden. Wel ontstaat er steeds meer ruimte voor ontwikkelaars en bouwers die zo’n regisseursrol pakken, en gemeenten stellen vaker vaste aanspreekpunten aan.
In het rapport doet ABN AMRO aanbevelingen: versnellen van vergunningverlening, eenduidige goedkeuringsaanpakken voor veelvoorkomende optopmodellen, het stimuleren van schaal met financiële prikkels en meer innovatieve financiering zoals co-exploitatie of koppelingen aan zorg- en leefbaarheidsbudgetten.
De rol van ABN AMRO
ABN AMRO financiert ontwikkelaars en bouwers en ondersteunt klanten met advies. Omdat optoppen het gemeenschappelijke eigendom verandert, vraagt het om een gezamenlijke stap binnen een VvE, inclusief een aangepaste verzekeringspolis. ABN AMRO biedt hiervoor een uitbreidbaar VvE-pakket.
Als partijen de krachten bundelen, moet het volgens ABN AMRO mogelijk zijn om binnen enkele jaren van 7 naar 25 procent realisatie te gaan.
Bronnen:
Kijk op Noord Holland - 14 november 2025
ABN AMRO - 4 september 2025
Foto: uit het rapport (Urban Climate Architects - Pikeursbaan, Deventer)
