De sleutel tot succesvol modulair bouwen

Modulaire bouw kan enkele van de grootste uitdagingen in de bouw aanpakken: trage productiviteitsgroei, personeelstekorten, woningtekorten en CO₂-uitstoot. Hoewel de methode al 200 jaar bestaat, maken recente ontwikkelingen in data, technologie en automatisering het nu mogelijk die belofte waar te maken.

McKinsey's analyse van meer dan 700 bedrijven in ruim 500 landen laat zien dat succes vaak samenhangt met drie factoren: een robuust bouwsysteem, controle over de waardeketen en gefocuste en strategische schaalvergroting.

Modulair bouwen is relevanter dan ooit

Bij modulair bouwen worden onderdelen van een gebouw in een fabriek gemaakt en op de bouwplaats samengevoegd. Dit kan de productiviteit verhogen, de personeelsbehoefte tot 40 procent verlagen, doorlooptijden met 50 procent versnellen, kosten verlagen en mogelijk CO₂ reduceren. Nieuwe digitale platforms maken maatwerk eenvoudiger en verbeteren de kwaliteit van ontwerpen.

Gefragmenteerd, maar veel groeikansen

Er zijn wereldwijd meer dan 700 spelers actief, waarvan meer dan 200 in de laatste 20 jaar zijn opgericht. De markt is gefragmenteerd, met een paar grote spelers en meer dan 500 kleine bedrijven. Sommige zijn sterk gegroeid of internationaal geschaald, terwijl anderen failliet gingen.

Gemiddeld halen bedrijven die modulaire permanente gebouwen maken een EBITDA (Earnings Before Interest, Taxes, Depreciation and Amortization) van 7 procent. Verticaal geïntegreerde bedrijven, die zowel productie als assemblage doen, behalen hogere marges (15-20 procent).

Succesfactoren

McKinsey heeft zeven succesfactoren van modulair bouwen geformuleerd:

1. Waardeketen: bedrijven die meerdere stappen van de keten beheersen, presteren beter door controle over proces, kwaliteit en snelheid.

2. Gebouwtypen: 60 procent richt zich op eengezinswoningen, maar hogere marges worden behaald in niches zoals hotels en zorggebouwen.

3. Materialen: staal en hout worden het meest gebruikt in modulaire bouw. Focus op één materiaal leidt vaak tot meer efficiëntie en kostenvoordeel.

4. Producttype: de meeste bedrijven maken 2D-panelen of 3D-modules. De marges van beide producten zijn vergelijkbaar, met iets betere resultaten voor 3D-modules. Dit laat zien dat producttype geen bepalende factor is voor marges.

5. Complexiteit: eenvoudigere projecten leveren vaak hogere marges op door standaardisatie en herhaalbaarheid.

6. Businessmodel: projectverkoop domineert, maar tijdelijke verhuur is winstgevender. Bedrijven die beide combineren, kunnen de productie beter in evenwicht brengen en hun fabrieken beter benutten.

7. Geografie: de meerderheid van de bedrijven werkt lokaal. Toch zorgen digitalisering en internationale samenwerking voor meer mogelijkheden tot wereldwijd opschalen.

Recept voor toekomstig succes

Succesvolle bedrijven delen drie gemeenschappelijke kenmerken.

1. Een sterk bouwsysteem: duidelijke regels, processen en componenten, vaak gericht op één materiaal. Nieuwe digitale tools maken flexibele en efficiënte systemen mogelijk. Succesvolle bedrijven investeren in het verbeteren van hun systemen.

2. Controle over de waardeketen: succesvolle bedrijven hebben controle over het grootste deel of de gehele waardeketen. Door nauwe samenwerking en integratie worden processen gesynchroniseerd, transparantie gecreëerd en snelheid verhoogd.

3. Gefocust schalen: bedrijven moeten eerst focussen op één markt, voordat ze uitbreiden. Te snelle schaalvergroting brengt risico's met zich mee.

Wat dit betekent voor verschillende stakeholders

Nu de modulaire markt groeit, is er een kans op succes voor meerdere stakeholders:

• Ontwikkelaars kunnen profiteren van snellere bouwtijden, betere processen en lagere kosten, mits ze modulair vroeg in het ontwerpproces integreren.
• Modulaire fabrikanten hebben groeikansen, maar moeten valkuilen bij schaalvergroting vermijden en investeren in waardeketencontrole en het creëren van goede bouwsystemen.
• Aannemers moeten bepalen hoe ze willen deelnemen aan modulair bouwen en vaststellen waar dit het meest relevant is voor hun projectportfolio. Ze kunnen voordeel halen uit partnerschappen of het vergaren van nieuwe kennis en kunde in modulair bouwen.
• Investeerders moeten de juiste keuzes maken; hierbij is grondige kennis onmisbaar. De sector biedt kansen, maar ook risico's. Een diepgaand begrip van de markt is daarom cruciaal.

In het kort

De modulaire sector groeit, met kansen voor ontwikkelaars, aannemers, fabrikanten en investeerders, maar ook voor ontwerp- en ingenieursbureaus en leveranciers. Mits goed uitgevoerd, kan modulair bouwen bijdragen aan oplossingen voor woningtekorten, productiviteit, kostenbeheersing en de energietransitie.

---

Bron: McKinsey & Company - 21 augustus 2025
Foto: Unsplash