Optoppen kansrijk voor woningbouw

In Zuid-Holland moeten tot 2030 ruim 200.000 extra woningen worden gerealiseerd. En dat terwijl de ruimte er schaars is. Met ruim 1.400 inwoners per vierkante kilometer is Zuid-Holland de dichtstbevolkte provincie van ons land.

Daarom lijkt bouwen op bestaande gebouwen een veelbelovende oplossing. Een analyse van Berenschot wijst uit dat optoppen in veel gevallen meer oplevert dan het kost.

100.000 extra woningen

Volgens het adviesbureau is het in Zuid-Holland mogelijk om ongeveer 100.000 extra woningen toe te voegen op bestaande appartementencomplexen. Daarmee kan optoppen serieus bijdragen aan het terugdringen van het woningtekort in de provincie.

De gemiddelde optopwoning kost zo’n €275.000. Dat is iets duurder dan een reguliere nieuwbouwwoning, waarvan de kosten ongeveer €238.000 bedragen. Het verschil van zo’n €37.000 wordt volgens de onderzoekers mede verklaard door eenmalige aanloopkosten en aanpassingen aan het bestaande gebouw.

Bij verhuur of verkoop tegen marktwaarde zijn de opbrengsten volgens Berenschot hoger dan de investeringen. De situatie verandert wanneer wordt gekeken naar de beleidswaarde, die onder meer wordt bepaald op basis van sociale huurregels of afspraken over een maximale huurprijs.

Wanneer de maximale sociale verhuurprijs wordt gehanteerd, is het mogelijk om optopwoningen sociaal te verhuren. Bij elf potentiële optoplocaties is dit echter niet haalbaar. Dat is volgens Berenschot niet uitzonderlijk: de meeste sociale huurprojecten die uitgaan van de beleidswaarde zijn niet rendabel.

Maatschappelijke voordelen

Het toevoegen van woningen op bestaande gebouwen levert de maatschappij ook voordelen op. Er kan grotendeels gebruik worden gemaakt van bestaande infrastructuur zoals straten, scholen, nutsaansluitingen, ov-lijnen en andere voorzieningen. Dat scheelt belastinggeld en kan het terugdringen van de woningnood versnellen.

Optoppen is daarnaast gunstig voor het milieu, omdat het zorgt voor minder CO₂-uitstoot dan reguliere nieuwbouw. Ook is er geen extra bouwgrond nodig, wat voorkomt dat groene recreatiegebieden moeten worden opgeofferd.

Tevens kan optoppen zorgen voor meer sociale cohesie. Het kan bijdragen aan levensloopbestendig wonen en een impuls geven aan wijken door extra woningen en eventueel nieuwe voorzieningen.

Verdere verdieping nodig

Berenschot heeft bij de analyse bewust een aantal kostenposten buiten beschouwing gelaten. Denk onder meer aan extra parkeerplekken, de bergruimte die woningen moeten hebben en voorzieningen zoals een interne fietsenstalling. Bij optoppen kan dit extra kosten met zich meebrengen.

Ook de erfpachtkwestie kan invloed hebben op de kosten. In dat geval is de bouwgrond niet van de ontwikkelaar of woningcorporatie, maar bijvoorbeeld van de gemeente.

Volgens Berenschot verdient ook de financiële positie van gemeenten in het optop-ecosysteem extra onderzoek. Verdere verdieping is nodig om de maatschappelijke en financiële kansen en risico’s volledig in kaart te brengen. De onderzoekers zien daarbij volop reden om samen met betrokken partijen te werken aan slimme, kostenefficiënte oplossingen voor de woningbouw.

Bron: Consultancy.nl - 3 augustus 2026
Foto: Karel Doorman (Google Maps)